Wie bestimme ich den Wert meiner Garage?
Der Wert einer Garage hängt zunächst von ihrer Größe und ihrem Zustand ab. Als Faustregel gilt: Je größer die Garage, desto höher kann die Monatsmiete liegen. Je besser die bauliche Qualität ist, desto höher kann ebenfalls der Wert sein.
So würden zumindest die etablierten Immobilien-Gutachter an eine Einschätzung herangehen. Allgemein heißt es auch, dass es wenig Anhaltspunkte für die pauschale, allgemein gültige Bewertung des Wertes einer Garage gäbe. Folgende Informationen werden hierzu im Netz angeboten:
"Versicherer legen einen Verkehrswert zugrunde, der 5.000 bis 8.000 Euro beträgt. Das trifft auf eine gut sanierte oder eine neu gebaute Garage zu. Unsanierte, schlecht erhaltene Garagen dürften nur einen Wert von 2.000 bis 3.000 Euro haben..."
Inkorrekte Informationen behindern die richtige Einschätzung
In der Praxis ist dies ist absolut lächerlich: Neulich wurde z.B. am Gärtnerplatz in München eine im baulich schlechten Zustand befindliche Garage, deren Holztor kaum noch zu bewegen war, für 48.000 Euro verkauft!
In den Werten oben sind auch die Grundstückskosten nicht berücksichtigt. Eine Garage oder Tiefgarage benötigt 13 bis 18 qm Fläche, zuzüglich dem Anteil an einer Zufahrt und Abstandsflächen zum Nachbarn. Dies ergibt im Durchschnitt ca. 40 bis 50 qm Grundstücksflächenverschleiß für einen Stellplatz. Jeder der schon mal etwas über Grundstückspreise gehört hat, sollte dies beeindrucken.
Es heisst auf vielen Portalen weiter: "So kalkulieren Immobilienprofis die Ertragswerte der Garage: Wenn man eine Jahresmiete von 600 Euro ansetzt (das sind also 50 Euro Miete im Monat - ein üblicher Garagenmietpreis), dann berechnen sie den Garagenwert aus dem 7- bis 10-fachen dieser Jahresmiete. Das sind dann etwa 4.200 bis 6.000 Euro."
Diese Aussage ist ebenfalls oftmals irreführend, wenn diese Berechnung ohne die Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten gemacht wird. Diese könnten sehr, sehr niedrig oder auch sehr hoch sein und hängen von vielen Faktoren ab.
Es kommt aber auch noch auf weitere Faktoren an
Der Wert einer Garage wird höher sein, wenn sie sich auf einem möglichst abgeschlossenen Garagenhof befindet, zu dem nicht jedermann Zugang hat. Auch Tiefgaragen können einen höheren Wert aufweisen - sie werden allerdings in der Regel nur zusammen mit einer Wohnung vermietet.
Einen Stellplatz, in einer von mehreren Hofgaragen, wird man üblicherweise separat anmieten können.
Wer als Eigentümer Garagen baut und vermietet, setzt die Herstellkosten als Garagenwert an. Es wird aber nicht immer möglich sein, bei einem Verkauf diesen Wert zu erzielen. Entscheidend bei Garagen ist - im Gegensatz zu Immobilien - nicht immer das Kriterium der Lage.
Beispiel: In Top-Lagen können Eigentümer durchaus Schwierigkeiten beim Garagenverkauf und bei der Vermietung haben. Entscheidender als die Lage ist bei Garagen vielmehr die konkrete Nachfrage in einem konkreten Wohngebiet. Schon ein paar Straßen weiter kann in einem Wohnviertel die Garage dann einen höheren Wert haben, wenn es dort nur wenige gibt und demgegenüber viele Bewohner Garagen suchen.
Sachverständigengutachten oft nicht aussagekräftig
Auch Sachverständigengutachten über den vermeintlichen Wert der Garage bringen oft weniger auswertbare Ergebnisse als bei Wohnimmobilien. Der Grund liegt auch hier in der oft nicht vergleichbaren Lage der Objekte, sogar in ein und demselben Stadtgebiet.
Einen besseren Überblick gibt der einfache Versuch einer Anzeigenschaltung in den örtlichen Anzeigenblättern oder im Internet bei den Immobilienbörsen. Hier sieht der Eigentümer genau, ob es zu dem von ihm geforderten Preis, überhaupt eine Nachfrage nach seiner Garage gibt.
Ganz allgemein wird der Eigentümer feststellen, dass es schwieriger ist, Garagen zu einem vernünftigen Wert zu verkaufen, als sie zu annehmbaren Konditionen zu vermieten. Nicht zu vernachlässigen ist auch als Verkaufshemmnis, dass in der Regel mehrere Eigentümer Garagen auf einem Hof besitzen und deshalb wird der Zustand der einzelnen Garagen unterschiedlich sein. Aber der schlechte Zustand nur einer Garage kann das Bild für den Gesamteindruck des Hofes prägen und die gute Verkaufsmöglichkeit einer anderen, bestens erhaltenen Garage, zunichte machen.
Abzuraten ist nach Meinung von Experten vor allem von dem Versuch, eine unsanierte Garage verkaufen zu wollen. Auch in diesem Fall kann es leichter gelingen, die Garage weiter zu vermieten.
Zusamenfassung
Zusammenfassend kann also gesagt werden, dass der Verkaufspreis oder auch der Mietpreis einer Garage, einer Tiefgarage oder eines Stellplatzes im Gegensatz zur klassischen Wohnimmobilie nicht im Voraus genau berechnet werden kann. Obwohl wir Checklisten für die Einwertung benutzen, die weit über 100 Faktoren berücksichtigen, gibt es Schwankungen nach unten sowie nach oben.
Deshalb ist der genaue Wert eben erst dann gegeben, wenn ein tatsächlicher Miet- oder ein tatsächlich geschlossener Kaufvertrag vorliegt.
Das Schöne am Garagenbesitz ist oftmals gar nicht der Sachwert, sondern das Gefühl, am Wochenende voller Ungeduld und Vorfreude zu seiner Garage zu gehen und sein Motorrad, das Bike oder den Oldtimer heraus zu holen, um eine Spritztour ins Blaue zu unternehmen...!
So würden zumindest die etablierten Immobilien-Gutachter an eine Einschätzung herangehen. Allgemein heißt es auch, dass es wenig Anhaltspunkte für die pauschale, allgemein gültige Bewertung des Wertes einer Garage gäbe. Folgende Informationen werden hierzu im Netz angeboten:
"Versicherer legen einen Verkehrswert zugrunde, der 5.000 bis 8.000 Euro beträgt. Das trifft auf eine gut sanierte oder eine neu gebaute Garage zu. Unsanierte, schlecht erhaltene Garagen dürften nur einen Wert von 2.000 bis 3.000 Euro haben..."
Inkorrekte Informationen behindern die richtige Einschätzung
In der Praxis ist dies ist absolut lächerlich: Neulich wurde z.B. am Gärtnerplatz in München eine im baulich schlechten Zustand befindliche Garage, deren Holztor kaum noch zu bewegen war, für 48.000 Euro verkauft!
In den Werten oben sind auch die Grundstückskosten nicht berücksichtigt. Eine Garage oder Tiefgarage benötigt 13 bis 18 qm Fläche, zuzüglich dem Anteil an einer Zufahrt und Abstandsflächen zum Nachbarn. Dies ergibt im Durchschnitt ca. 40 bis 50 qm Grundstücksflächenverschleiß für einen Stellplatz. Jeder der schon mal etwas über Grundstückspreise gehört hat, sollte dies beeindrucken.
Es heisst auf vielen Portalen weiter: "So kalkulieren Immobilienprofis die Ertragswerte der Garage: Wenn man eine Jahresmiete von 600 Euro ansetzt (das sind also 50 Euro Miete im Monat - ein üblicher Garagenmietpreis), dann berechnen sie den Garagenwert aus dem 7- bis 10-fachen dieser Jahresmiete. Das sind dann etwa 4.200 bis 6.000 Euro."
Diese Aussage ist ebenfalls oftmals irreführend, wenn diese Berechnung ohne die Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten gemacht wird. Diese könnten sehr, sehr niedrig oder auch sehr hoch sein und hängen von vielen Faktoren ab.
Es kommt aber auch noch auf weitere Faktoren an
Der Wert einer Garage wird höher sein, wenn sie sich auf einem möglichst abgeschlossenen Garagenhof befindet, zu dem nicht jedermann Zugang hat. Auch Tiefgaragen können einen höheren Wert aufweisen - sie werden allerdings in der Regel nur zusammen mit einer Wohnung vermietet.
Einen Stellplatz, in einer von mehreren Hofgaragen, wird man üblicherweise separat anmieten können.
Wer als Eigentümer Garagen baut und vermietet, setzt die Herstellkosten als Garagenwert an. Es wird aber nicht immer möglich sein, bei einem Verkauf diesen Wert zu erzielen. Entscheidend bei Garagen ist - im Gegensatz zu Immobilien - nicht immer das Kriterium der Lage.
Beispiel: In Top-Lagen können Eigentümer durchaus Schwierigkeiten beim Garagenverkauf und bei der Vermietung haben. Entscheidender als die Lage ist bei Garagen vielmehr die konkrete Nachfrage in einem konkreten Wohngebiet. Schon ein paar Straßen weiter kann in einem Wohnviertel die Garage dann einen höheren Wert haben, wenn es dort nur wenige gibt und demgegenüber viele Bewohner Garagen suchen.
Sachverständigengutachten oft nicht aussagekräftig
Auch Sachverständigengutachten über den vermeintlichen Wert der Garage bringen oft weniger auswertbare Ergebnisse als bei Wohnimmobilien. Der Grund liegt auch hier in der oft nicht vergleichbaren Lage der Objekte, sogar in ein und demselben Stadtgebiet.
Einen besseren Überblick gibt der einfache Versuch einer Anzeigenschaltung in den örtlichen Anzeigenblättern oder im Internet bei den Immobilienbörsen. Hier sieht der Eigentümer genau, ob es zu dem von ihm geforderten Preis, überhaupt eine Nachfrage nach seiner Garage gibt.
Ganz allgemein wird der Eigentümer feststellen, dass es schwieriger ist, Garagen zu einem vernünftigen Wert zu verkaufen, als sie zu annehmbaren Konditionen zu vermieten. Nicht zu vernachlässigen ist auch als Verkaufshemmnis, dass in der Regel mehrere Eigentümer Garagen auf einem Hof besitzen und deshalb wird der Zustand der einzelnen Garagen unterschiedlich sein. Aber der schlechte Zustand nur einer Garage kann das Bild für den Gesamteindruck des Hofes prägen und die gute Verkaufsmöglichkeit einer anderen, bestens erhaltenen Garage, zunichte machen.
Abzuraten ist nach Meinung von Experten vor allem von dem Versuch, eine unsanierte Garage verkaufen zu wollen. Auch in diesem Fall kann es leichter gelingen, die Garage weiter zu vermieten.
Zusamenfassung
Zusammenfassend kann also gesagt werden, dass der Verkaufspreis oder auch der Mietpreis einer Garage, einer Tiefgarage oder eines Stellplatzes im Gegensatz zur klassischen Wohnimmobilie nicht im Voraus genau berechnet werden kann. Obwohl wir Checklisten für die Einwertung benutzen, die weit über 100 Faktoren berücksichtigen, gibt es Schwankungen nach unten sowie nach oben.
Deshalb ist der genaue Wert eben erst dann gegeben, wenn ein tatsächlicher Miet- oder ein tatsächlich geschlossener Kaufvertrag vorliegt.
Das Schöne am Garagenbesitz ist oftmals gar nicht der Sachwert, sondern das Gefühl, am Wochenende voller Ungeduld und Vorfreude zu seiner Garage zu gehen und sein Motorrad, das Bike oder den Oldtimer heraus zu holen, um eine Spritztour ins Blaue zu unternehmen...!
FRAGEN? Die Firma RL Garagenhandel GbR Rainer & Lidl baut und verkauft Einzelgaragen und Garagenhöfe in ganz Deutschland. Informieren Sie sich hier über unser aktuelles Verkaufs-Angebot auf der Webseite unserer Dachgesellschaft www.funktionierende-kapitalanlagen.de/Neubau-Garagenangebote.